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Pineda & Krahn Advogados

ARTIGOS

Usucapião e os cuidados do “suposto” abandono da área

Usucapião é modalidade de aquisição de propriedade que se dá pelo uso prolongado e ininterrupto de uma área. Isso significa que não há necessariamente o pagamento pela terra, mas sim em função do tempo continuo e inconteste que alguém permanece em um determinado espaço. São quatro formas de usucapião:

A primeira delas é a usucapião extraordinário em que se exige a posse ininterrupta de 15 anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono. O tempo poderá ser reduzido para 10 anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.

Ou seja, o interessado deve estar na propriedade, sem que se exija boa-fé, se auto instituindo como proprietário e sem qualquer oposição do real dono. Entretanto, ao exigir que a posse seja justa, se excluiu a posse violenta ou clandestina.

Já a usucapião ordinária, se diferencia por exigir o justo título e de boa-fé. A posse também deve ser contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos. O prazo pode ser reduzido pela metade no caso de o imóvel ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Previsto constitucionalmente, a usucapião rural, tem como requisito a posse como sua por 5 anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares (a lei nº 6.969/81 previa que a área não podia ser superior a 25 hectares, a mudança para 50 hectares veio com a constituição de 1989), desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. É necessário ainda, ter a área como sua moradia e tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família.

Por fim, o novo Código de Processo Civil, criou a possibilidade de usucapião extrajudicial, modalidade que será processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.
Nesta hipótese é necessário apresentação de planta e memorial descritivo assinado por todos os titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, de modo que exige a concordância inclusive de um possível proprietário. Caso ocorra qualquer discordância, o pedido será rejeitado e poderá tramitar judicialmente.

Sobre a possibilidade de pessoa jurídica figurar como polo ativo de uma demanda de usucapião, a lei não restringe e nem mesmo o entendimento majoritário jurisprudencial. A única modalidade que, pela interpretação literal, não cabe a propositura pela pessoa jurídica é a usucapião rural, já que exige que a área seja produtiva pelo trabalho do interessado ou de sua família.

Assim, tendo em vista as modalidades de usucapião é preciso que o proprietário de área que nela não exerce nenhuma atividade e não tenha qualquer delimitação de espaço, tenha cuidado redobrado já que corre o risco de perder a área sem qualquer tipo de indenização. Não são raros os casos de invasão de áreas em que o proprietário se vê impossibilitado de acesso à terra.

Por outro lado, a usucapião também pode servir para corrigir metragens de propriedade em matrículas quando, pelo georreferenciamento ficar constatado erro nas medições vizinhas.

É preciso estar atento aos recursos de aquisição de propriedade previstos em lei, já que aqui vale a máxima “o direito não socorre aos que dormem”.

Maria Fernanda Dozza Messagi OAB/PR 63.239
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